TEST HYPOTÉK: Jak dosáhnout na nejlepší úvěr (Ekonom)

obrazek20Úrokové sazby nových hypotečních úvěrů loni v prosinci spadly pod 2,4 procenta. Týdeník Ekonom na vlastní kůži vyzkoušel, jak získat nejvýhodnější hypotéku.

Čeští hypoteční poradci nikdy neměli jednodušší práci. „Na vašem místě bych hypotéku radši dlouho neodkládal,“ zdůrazňuje při letmém pohledu na monitor hypoteční specialista UniCredit Bank – jedné z bank, u nichž se reálné úrokové sazby dostaly pod dvouprocentní hranici. A vzbuzuje dojem, že z něho nemluví jen snaha uzavřít další smlouvu. Hypotéky v Česku jsou skutečně stále levnější.

Ještě před rokem se úrokové sazby pohybovaly kolem tří procent, dnes nabízí řada bank půjčku na nové bydlení výrazně výhodněji. Nakonec ale rozhodují i další detaily, včetně přístupu ke klientovi. Například cesta zájemce o hypotéku na pobočku Komerční banky nebo České spořitelny ještě pořád zanechává pachuť z nekonečných nabídek doplňkových služeb i zbytečných formalit, jako je telefonické domlouvání schůzek s hypotečními poradci a předkládání občanských průkazů. Menší banky sice spoléhají na přehlednou nabídku i bleskovou kalkulaci úvěru „na počkání“, ale ne vždy se mohou pochlubit nejvýhodnějšími sazbami. Jak vypadá tuzemský trh s půjčkami na bydlení?

Týdeník Ekonom v rámci průzkumu trhu obešel 10 bank, které v Česku prodávají nejvíce hypoték, a oslovil je ve všech případech se stejným zadáním: žádostí o poskytnutí hypotečního úvěru mladému páru dvou třicátníků s jedním dítětem. S hrubým měsíčním příjmem manžela 40 tisíc korun a rodičovským příspěvkem manželky si v modelovém příkladu chtěli pořídit třípokojový byt o výměře 70 metrů čtverečních na okraji Prahy v hodnotě 2,5 milionu korun. Půjčit chtěli – za co nejvýhodnějších podmínek – dva miliony, zbytek chtěli financovat z vlastních zdrojů. Stejné zadání Ekonom zaslal do bank elektronicky a vyzkoušel i hypoteční srovnávače. Jak se lišily výsledky?

Banky doporučují webové kalkulátory hypoték jako vhodný nástroj pro porovnání nabídek, který může nahradit první návštěvu pobočky. Přesto se ukázalo, že více než polovina nabídek předložených při osobní návštěvě byla výhodnější než podle výpočtů na internetu. U ostatních se nabídky shodovaly, pouze u jediné finanční instituce „vypadl“ výsledek lepší než na pobočce. (Podrobné výsledky viz str. 9 až 13.)

Je tedy zjevné, že i během prvotního průzkumu trhu se vyplatí nespoléhat jen na e-maily a webové stránky, alespoň několik bank navštívit a na podmínky úvěru se zeptat osobně. Zjednodušující kalkulačky totiž neumějí zohlednit řadu dalších podmínek úvěru, doplňkových služeb či bonusů a slev, které po splnění mohou vyústit ve výhodnější úrokovou sazbu nebo měsíční splátku hypotéky za jinak stejných podmínek. Žadatel se o nich ovšem často dozví právě až od bankéře.

Další rekord padl

Doba pro vyjednávání hypotečního úvěru je momentálně velmi výhodná. Podle posledních údajů Fincentrum Hypoindexu totiž loni v prosinci spadly úrokové sazby půjček na bydlení na další dosavadní rekord: 2,37 procenta. Opět se tak potvrdilo, že „vyhrožování“ bank, že lepší podmínky už nebudou, a proto je nutné si na byt půjčit co nejdříve, se ukázalo jako klamné.

S ohledem na fakt, že Evropská centrální banka letos bude i nadále čelit hrozbě deflace na starém kontinentu prostřednictvím kvantitativního uvolňování a záporných úrokových sazeb, je navíc vysoce nepravděpodobné, že by základní sazbu zvýšila. Jinak řečeno, období nízkých úroků zdaleka nekončí, a je dokonce pravděpodobnější, že hypotéky ještě více zlevní, než že by prudce zdražily. Není proto třeba bezhlavě spěchat.

Příznivé podmínky bank se ve statistikách Fincentrum Hypoindexu projevily ještě dalším zajímavým způsobem. Rekordně nízké úrokové sazby podle všeho motivují lidi, aby si na nemovitost půjčovali stále větší podíl peněz od banky. Průměrná částka úvěru se totiž v prosinci dostala až k hranici 1,8 milionu korun, což je nejvíce od září roku 2008.

Není sleva jako sleva

Doba nízkých úrokových sazeb na jednu stranu bankám nahrává – levnější hypoteční úvěry v historii nebylo možné pořídit. Na druhou stranu ale zároveň mezi sebou finanční instituce musejí o klienty tvrdě bojovat; roli při snaze zaujmout potenciálního dlužníka hraje každá desetina procenta úrokové sazby.

Proto banky připravují kromě standardních podmínek také řadu akcí, slev a dalších bonusů. Většinou jsou však zároveň podmíněny nějakou doplňkovou službou, která s hypotékou ani nutně nemusí souviset. A právě na tyto zdánlivě výhodné nabídky je podle hypotečních poradců třeba si dát pozor. „Typickým příkladem je rizikové pojištění pro klienta, který ho v podstatě nechce, s argumentem, že při jeho pořízení dostane nižší sazbu,“ říká předseda představenstva poradenské společnosti Gepard Finance Jan Kruntorád. Upozorňuje, že některé banky ale vyžadují pojistné až na pět let dopředu, anebo se o pětileté pojistné navýší jistina úvěru.

Jiné banky zase podle Kruntoráda využívají jinou „fintu“: francouzské úročení. „Na českém trhu většina bank používá takzvané německé úročení. Až na tři výjimky, které používají systém francouzského úročení. U těchto bank při stejné úrokové sazbě klient zaplatí o pět až šest dnů úroků ročně navíc,“ vysvětluje Kruntorád. V rámci jednoho roku to není problém. „Rozdíl v zaplacených úrocích za pět let už ale může dělat několik tisíc korun,“ upozorňuje poradce.

Za prostudování stojí podle něho i ta část smlouvy, která pojednává o věrnostních bonusech. Také u nich se totiž může skrývat háček. „Věrnostní bonusy dávají například Hypoteční banka nebo Česká spořitelna, která k závazku věrnosti dává i slevu na sazbě. Obojí je v pořádku – pokud klient odejde na konci doby fixace, nic se neděje. Ne tak ale u Komerční banky,“ konstatuje Jan Kruntorád. Komerční banka totiž sice podle něho také nabízí slevu za věrnost. Pokud ale člověk na konci fixace odejde ke konkurenční finanční instituci, musí tato zvýhodnění vrátit. „Je to dost nepříjemný rys a klientovi bych takové podmínky vysloveně nedoporučil, jedině by na nich i po mém vysvětlení z nějakého důvodu trval,“ dodává Kruntorád.

K měsíčním splátkám hypotečního úvěru je tedy nutné pro správnost porovnání jednotlivých nabídek připočítat i tyto vedlejší náklady – například pojistné v řádu stovek korun měsíčně. „Možným háčkem jsou i náklady na poplatky za vedení účtu, který si některé finanční instituce u svých klientů vymíní,“ dodává hypoteční specialista poradenské společnosti Partners Josef Uchytil. Zadarmo nejsou ani další služby, které dávají klientovi zdání větší flexibility hypotéky. „Například služba mimořádná splátka zdarma, možnost odkladu splátek, zrychlené čerpání a podobně stojí řádově až tisíce korun,“ upozorňuje hypoteční analytička poradenské společnosti OVB Hana Fojtová. Ta proto doporučuje pořídit si k hypotéce jen takové doplňky, které s ní přímo souvisejí. „Tedy pojištění nemovitosti, pojištění ztráty příjmu z důvodu smrti, úrazu nebo vážného onemocnění. Nesouvisející produkty typu kreditní karty jsou zbytečné,“ dodává Fojtová.

Pokud je to ale možné (a pojištění není podmínkou získání hypotéky), doporučují sjednat pojistku nezávisle na konkrétní dané bance. „Při případné budoucí změně bude platit i nadále,“ vysvětluje hypoteční a úvěrová specialistka Partners Lucie Drásalová. Zrušení životního pojištění a uzavření nové smlouvy je totiž v podstatě vždy nevýhodné a za horších podmínek. Za zbytečné nicméně považuje Drásalová pojištění pro případ ztráty zaměstnání. „Vztahuje se totiž jen na minimum případů, navíc takových, kdy má člověk nárok na odstupné, a pojištění de facto nepotřebuje,“ vysvětluje poradkyně.

Jiné způsoby, jak dosáhnout výhodnější úrokové sazby, ukázaly návštěvy týdeníku Ekonom v bankách. Někde poradci slíbili nižší sazbu za podmínky, že reportér přistoupí na změnu poměru mezi úvěrem a hodnotou nemovitosti (takzvaný LTV poměr) – vyšší vlastní investice v některých případech srazila úrokovou sazbu až o několik desetin. Nižší úroky zajistí i výběr správné fixace. „Nejvýhodnější jsou nyní střednědobé sazby na fixaci na tři až pět let,“ uzavírá Hana Fojtová. U dlouhodobějších fixací už většina bank nabízí horší podmínky.

Navíc uvazovat se na více než pět let jediné bance bez možnosti odejít bez postižení vysokými sankcemi odborníci stejně nedoporučují. „Ani desetileté fixace nemusejí být od věci. Zároveň to ale znamená nemožnost po tuto dobu úvěr dříve splatit třeba z důvodu prodeje nemovitosti. Zejména pro mladé rodiny je jednoduše 10 let příliš dlouhá doba na plánování,“ říká Jan Kruntorád.

Hypoteční desatero

1) Úroková sazba není všechno

Není rozumné hnát se jen za nejvýhodnější úrokovou sazbou. Slevy na sazbě jsou často „kompenzovány“ jinými službami, které zvyšují vedlejší náklady a které žadatel nemusí potřebovat.

2) Sleva není zadarmo

Některé banky podmiňují výhodnější podmínky a slevy tím, že žadatel v případě refinancování hypotéky a přechodu k jiné bance všechny tyto slevy vrátí. Je dobré si to ověřit předem.

3) Co nejdelší splatnost

Nízké úroky nahrávají delší splatnosti hypoték: díky nižším splátkám lze vytvářet finanční rezervy a ty investovat. Delší splatnost nicméně znamená větší přeplacení ceny nemovitosti. V každém případě je moudré počítat se splacením hypotéky ještě v produktivním věku.

4) Polovina je příliš

„Únosná“ měsíční splátka by neměla výrazněji překročit třetinu čistého příjmu, byť banky často umožňují až polovinu.

5) Hypotéka je nejlevnější úvěr

Do hypotéky je dobré zahrnout i náklady na vybavení bytu, pokud nemáme vlastní hotovost. Hypotéka je vždy levnější než dodatečně pořízený spotřebitelský úvěr.

6) K hypotéce není potřeba kreditka

Z doplňkových služeb nabízených bankami k hypotéce dávají smysl životní pojištění či pojištění nemovitosti. Pořizovat si třeba kreditní kartu kvůli slevě na úrokové sazbě hypotéky se často nevyplatí.

7) Volné ruce k refinancování

Pokud životní pojištění nebo pojištění nemovitosti není podmínkou pro získání výhodné hypotéky, je lepší je mít uzavřené nezávisle na bance – jen pak platí i při refinancování hypotéky u konkurence.

8) Fixace na tři nebo pět let

Ideální fixace sazby je mezi třemi a pěti lety. Delší fixace často znamená nejen horší úrokovou sazbu, ale také dlouhodobou nemožnost úvěr předčasně splatit bez vysokých sankcí.

9) Netrpělivost se nevyplácí

Zálohu na koupi nemovitosti je nejlepší složit až po definitivním schválení hypotéky nebo alespoň po předběžném posouzení žádosti. V opačném případě existuje riziko propadnutí zálohy při problémech se schválením úvěru.

10) Zadní kolečka

Žadatel o hypotéku by měl mít dostatečné finanční rezervy na chod domácnosti i splátky pro případ ztráty zaměstnání, a to ideálně alespoň na půl roku.

 

imagesizer options

Velký test hypoték

Česká spořitelna, a.s.

„Vezměte si z automatu lístek Služby a produkty, počkejte si na řadu, a pokud vám u přepážky nepomohou, budete se muset objednat k hypotečnímu specialistovi,“ vysvětluje usměvavá recepční stojící u vstupu do secesně zdobné pobočky České spořitelny v pražské Rytířské ulici. Přestože banka láká klienty na výhodné hypotéky i u běžných klientských přepážek, nemělo příliš smysl zde ztrácet čas. Zaměstnanec u přepážky po marné snaze spočítat výslednou výši úrokové sazby přes webovou hypoteční kalkulačku navrhl schůzku s hypotečním bankéřem, kterou se podařilo domluvit hned na druhý den. Přestože již delší dobu nejsem klientem, trval bankéř na předložení občanského průkazu, bez něhož prý cenová kalkulace není možná. Na promovanou nejnižší úrokovou sazbu 1,85 procenta jsme však nedosáhli, se zřízeným aktivním účtem, službou Hypotéka s prémií a drahým (ve srovnání s ostatními bankami) pojištěním úvěru zněla nabídka 2,19 %.

Na e-mailový dotaz nicméně banka zaslala méně výhodné podmínky: proměnnou sazbu v aktuální výši 2,99 % a pravidelnou měsíční splátku ve výši 11 100 korun. Kromě toho spořitelna promuje aktuální akci hypoték s mimořádnými splátkami zdarma, která platí do poloviny února. Ta umožňuje kdykoli k poslednímu dni v měsíci zaplatit mimořádnou splátku do výše 20 procent úvěrové částky bez předchozího souhlasu banky, nicméně až po roce od sjednání služby. Diskutabilní je také pojem „zdarma“: klient sice neplatí za mimořádnou splátku žádné sankce, internetový ceník ale uvádí, že služba je zpoplatněna 200 korunami měsíčně. Až do odvolání spořitelna neúčtuje poplatek za vyřízení ani správu úvěru.

Pozn.: bezplatná mimořádná splátka v aktuální akci spořitelny vyjde na 200 korun měsíčně (platí do 28.2.2015).

Úroková sazba (na pobočce): 2,19 %*

Měsíční splátka (20 let): 10 329 Kč**

Pojištění úvěru: 746 Kč/měs.

Nejvýhodnější fixace: na 5 let***

Odhadovaná doba vyřízení: do 14 dnů

Podmínky pro dosažení uvedené nabídky:

  • Pojištění úvěru -0,2 % z výchozí sazby
  • Zřízení aktivního účtu -0,5 %
  • Zřízení služby Hypotéka s prémií -0,3 %****

Neběžné náklady:

  • Za zřízení služby Hypotéka s prémií 3000 Kč

Další detaily:

  • Bankéř při kalkulaci započítal individuální slevu 0,6 % a slevu za objem (výši hypotéky) 0,2 %
  • Doporučil zřídit si pojištění úvěru jen na prvních 10 až 15 let splácení

    * pro první období fixace

    ** s pojištěním úvěru 11 075 Kč

    *** k 16. 1. 2015

**** za jednorázový poplatek 3000 Kč sníží základní sazbu o 0,3 procenta pro první období fixace a banka klientovi po čase vyplatí finanční prémii ve výši 4 % z vyčerpané částky hypotéky

Hypoteční banka, a.s.

Hypotéka bez poplatků není úplně zadarmo: cenou jsou horší úrokové sazby u úvěrů.

Hypoteční poradce čekající na zákazníka u vchodu do pobočky a útulná atmosféra malé kanceláře, oddělené od okolního prostoru zataženými žaluziemi. Hypoteční banka, která na českém trhu nabízí nejširší paletu hypotečních produktů a služeb, působí od prvního momentu jako dobře promazaný stroj na úvěry. Jelikož uplatňuje víceznačkovou strategii, nabízí hypotéky nejen ve vlastních pobočkách, ale i přes mateřskou ČSOB, Poštovní spořitelnu, Českomoravskou stavební spořitelnu a další obchodní sítě. Během cenové kalkulace bankéř navrhl hned několik úprav. Místo tříleté fixace je podle něj při současných nízkých úrokových sazbách vhodnější zvolit fixaci na pět let a splátky by bylo – v případě, že si hypotéku vezme rodina s rodičovským příspěvkem – vhodnější rozvrhnout spíše na 30 let s možností pozdějšího zkrácení délky úvěru. V závěru schůzky trval na tom, že nám za dva dny zavolá a odpoví na případné další otázky.

Také v případě Hypoteční banky byly údaje o návrhu podmínek úvěru zaslané na e-mailový dotaz méně výhodné než při osobní návštěvě. Úroková sazba dosáhla 2,29 % (po odečtení slev za pojištění u ČSOB pojišťovny a strhávání splátek z účtu u ČSOB), vyšší byla i splátka: 10 395 korun. Sama Hypoteční banka žádné akce a slevy nepropaguje, mateřská ČSOB přišla od ledna s nabídkou garantované sazby 2,19 % pro hypotéku s pětiletou fixací a 70% LTV. Hypoteční banka nabízí dva typy hypoték: první s poplatky (3900 korun za přípravu návrhu smlouvy a 150 měs. za správu úvěru), druhou bez poplatků, ale s horší úrokovou sazbou.

Úroková sazba (na pobočce): 2,19 %

Měsíční splátka (20 let): 10 299 Kč*

Pojištění úvěru: 514 Kč/měs.

Nejvýhodnější fixace: 3 nebo 5 let**

Odhadovaná doba vyřízení: do týdne vč. expresního ocenění

Podmínky pro dosažení uvedené nabídky:

  • Zřízení účtu za 95 Kč/měs. -0,2 % z výchozí sazby
  • Pojištění úvěru -0,5 %

Neběžné náklady:

  • Nejsou***

Další detaily:

  • Bankéř nám pro nižší finanční zátěž doporučil rozložit dobu splatnosti na 30 let při pětileté fixaci
  • Rodičovský příspěvek banka započítává do bonity klienta do výše 6111 Kč

* pojištěním úvěru 10 813 Kč

** 9. 1. 2015

*** bezplatné je i expresní ocenění nemovitosti

UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s.

Hypotéka s nejvýhodnější sazbou na trhu má řadu podmínek, například užívání kreditní karty či zřízení jednorázového životního pojištění.

Banka, která vznikla integrací bankovních domů HVB Bank a Živnostenské banky, se v současné době chlubí nejnižší úrokovou sazbou na trhu – 1,69 %. Ke stejné hodnotě jsme se skutečně dostali i při setkání s hypotečním specialistou v prostorné kanceláři uvnitř moderní pobočky na náměstí Republiky. Nebylo by to však zadarmo, a navíc jen na prvních pět let. Bez sjednaného pojištění schopnosti splácet (pokrývajícího úmrtí a buď pracovní neschopnost, ztrátu zaměstnání, nebo invaliditu III. stupně) omezeného na pětileté období by se sazba vyšplhala na průměrných 2,19 %. Zájemce o nejvýhodnější nabídku musí navíc počítat s poměrně neobvyklým závazkem – aktivním používáním kreditní karty, které poradci obecně příliš nedoporučují, pokud žadatel o hypotéku kreditku nevyužívá tak jako tak.

Naprosto stejné podmínky, tedy úrokovou sazbu 1,69 %. a měsíční splátku 10 122 korun, banka potvrdila Ekonomu i prostřednictvím odpovědi na písemný dotaz.

Kromě hypoteční akce „Vše za cenu jedné“ nabízí UniCredit klientům od začátku roku také hypotéku se sedmiletou fixací, prý kvůli velkému zájmu klientů o delší fixace výhodných sazeb. U sedmileté fixace nicméně zároveň mírně stoupne úroková sazba, a to na 1,99 %.

Co se poplatků týče, účtuje si UniCredit Bank především poplatek za poskytnutí úvěru, a to ve výši 2500 korun. Stejně tak klienti platí za normálních okolností i měsíční dvousetkorunový poplatek za správu úvěru. Výjimkou jsou smlouvy uzavřené letos v lednu, kdy se na tyto hypotéky vztahuje akce slibující správu úvěru zadarmo.

Úroková sazba (na pobočce): 1,69 %*

Měsíční splátka (20 let): 10 122 Kč**

Pojištění schopnosti splácet: v ceně měsíční splátky

Nejvýhodnější fixace: 5 let***

Odhadovaná doba vyřízení: do týdne od dodání podkladů

Podmínky pro dosažení uvedené nabídky:

  • sjednání jednorázového pojištění schopnosti splácet -0,5 % z výchozí sazby
  • využívání některého z osobních kont banky dle svého výběru s měsíčním kreditním obratem ve výši minimálně 15 183 Kč
  • využívání libovolné kreditní karty UniCredit Bank (minimálně 5 transakcí nad 500 Kč měsíčně) -0,1 %

Neběžné náklady:

  • poplatek za úvěr 2500 Kč****

* zvýhodněná úroková sazba je platná po dobu platnosti pojištění schopnosti splácet (5 let)

** včetně jednoráz. pojištění schopnosti splácet CARDIF

*** k 13. 1. 2015

**** odhad ceny nemovitosti z kupní smlouvy je zdarma

mBank S.A., organizační složka

Největší „bezpoplatková“ banka nabízí druhou nejvýhodnější sazbu jen s minimem podmínek.

Na poměry bank poskytujících hypotéky má mBank neobvykle dlouhou otevírací dobu centrály, což uvítají pracovně vytížení klienti. A díky užšímu portfoliu bankovních služeb mají i v malém týmu rychle dostupné hypoteční specialisty. Ten, kterého jsme navštívili, stihl provést cenovou kalkulaci a vysvětlit všechny potřebné detaily během dvaceti minut, zatímco u jiných bank bylo potřeba počítat spíš s třiceti až pětačtyřicetiminutovou návštěvou. Během průzkumu nám mBank nabídla druhou nejvýhodnější sazbu (po UniCredit Bank), která navíc není limitovaná pojištěním schopnosti splácet ani využíváním kreditní karty. Pokud bychom si ale chtěli zafixovat úrokovou sazbu na pět let, zaplatili bychom více; úrok by byl 2,24 procenta.

Údaje o hypotékách mBank zjištěné přes tiskové oddělení banky fakticky odpovídaly tomu, co redaktorovi týdeníku Ekonom nabídl specialista na pobočce: úroková sazba 1,84 procenta, bez sjednání životního pojištění 2,09 procenta. K rozdílným výsledkům však banka došla v případě měsíční splátky. Zatímco hypoteční bankéř ji spočítal na 10 310 korun včetně nákladů na pojištění, tiskové oddělení spočítalo splátku se zahrnutím pojistného na 10 203 korun.

Této zásady se mBank, která se na českém finančním trhu profiluje jako „bezpoplatková“ banka, drží i v oblasti úvěrů na bydlení. Zadarmo je tak nejen vyřízení a poskytnutí hypotečního úvěru, ale také mimořádné splátky hypotéky do 20 procent ročně. Poplatky se nevztahují ani na založení a vedení běžného účtu, který je podmínkou získání hypotéky, ale ani na správu a vedení účtu úvěrového.

Úroková sazba (na pobočce): 1,84 %

Měsíční splátka (20 let): 9967 Kč*

Pojištění schopnosti splácet: v průměru 343 Kč/měs.**

Nejvýhodnější fixace: 3 roky***

Odhadovaná doba vyřízení: do 3 týdnů od podání žádosti

Podmínky pro dosažení uvedené nabídky:

  • zřízení účtu zdarma
  • pojištění schopnosti splácet -0,25 % z výchozí sazby

Neběžné náklady:

  • nejsou

* s pojištěním schopnosti splácet 10 310 Kč

** pojistné se snižuje s každým rokem trvání úvěru, začíná na 448 Kč, od 20. roku splácení je zdarma

*** k 13. 1. 2015

Komerční banka, a.s.

Klienti s hypotékou se musejí připravit na to, že při přechodu k jiné bance budou vracet slevy a bonusy.

V Komerční bance, jednom z dlouhodobě největších poskytovatelů hypotečních úvěrů, se zájemcům o hypotéku vyplatí domluvit si schůzku předem. Na přepážce sice zájemci podají obecné informace, ale při kalkulaci pracují jen s hrubým odhadem, který nenabízí v podstatě nic nad rámec informací zjistitelných na webu. Na doporučení telefonní operátorky jsme se proto objednali přímo k vedoucí týmu bankovních poradců v centrále. Po okopírování občanského a řidičského průkazu a doplnění dalších informací v podrobnější míře, než požadovaly ostatní banky (adresa trvalého bydliště, doba pobytu, rok sňatku, výdaje na domácnost, nejvyšší dosažené vzdělání, profese), nám bankéřka představila úrokovou sazbu 2,09 procenta. Je však třeba brát ji s rezervou, finální nabídce se prý jen blíží. Po podpisu žádosti o poskytnutí hypotéky, vyhodnocení skutečné bonity klienta a v závislosti na dalších službách, které si k hypotéce přibere, se může ještě změnit.

Osobní návštěva Ekonomu v případě Komerční banky se vyplatila: banka na schůzce nabídla o 0,2 procentního bodu výhodnější úrokovou sazbu než při elektronické komunikaci. Cenou za to bylo sjednání pojištění schopnosti splácet. To zvýšilo původní měsíční splátku z 10 395 na 10 895 korun. Někteří poradci však varují před bonusy a slevami Komerční banky. Pokud totiž klient hypotéku refinancuje jinde, musí je bance vrátit.

V současnosti Komerční banka také vychází vstříc lidem žádajícím delší období fixace – sedmileté nabízí se stejnou sazbou jako kratší. Co se poplatků týče, platí klient bance necelé tři tisíce za vyhodnocení žádosti o úvěr, u smluv uzavřených od roku 2013 je však zadarmo správa úvěru.

Úroková sazba (na pobočce): 2,09 %

Měsíční splátka (20 let): 10 395 Kč*

Pojištění schopnosti splácet: 500 Kč/měs.**

Nejvýhodnější fixace: 3 nebo 5 let***

Odhadovaná doba vyřízení: do 14 dnů od podání žádosti

Podmínky pro dosažení uvedené nabídky:

  • pojištění schopnosti splácet -0,2 % z výchozí sazby

Neběžné náklady:

  • vyhodnocení žádosti o úvěr 2900 Kč

Další detaily:

  • banka zdůrazňuje, že nejde o finální nabídku, může se změnit i v závislosti na používaných službách (např. spoření)

* s nejlevnějším pojištěním schopnosti splácet 10 895 Kč

** nejlevnější varianta obsahující pojištění smrti a plné invalidity

*** k 20. 1. 2015

Fio banka a.s.

Žádost o modelovou hypotéku u Fio banky napoprvé vůbec neprošla. Banka však řešení nakonec našla.

Zjišťování podmínek hypotéky u Fio banky ve vyprázdněné pasáži vedle pražského hotelu Marriott nebylo časově náročné. Hypoteční specialista, jinak stručný a ochotný, nás ale v závěru překvapil výslednou úrokovou sazbou 2,84 procenta, tedy nejdražší hypotékou v průzkumu. Tu nelze snížit pojištěním schopnosti splácet (banka jej ani nenabízí) ani žádným z dalších produktů Fio banky. Na výhodnější sazbu bychom dosáhli pouze za podmínky, že bychom do nákupu bytu za 2,5 milionu investovali alespoň 750 tisíc korun z vlastních zdrojů. V takovém případě by úroková sazba činila 2,49 procenta.

Při e-mailové žádosti o nastavení modelové hypotéky banka dokonce odepsala, že za těchto podmínek kvůli nízké bonitě klienta a vysokému poměru LTV vůbec hypotéku nemohou poskytnout. Byl to jediný případ v celém testu. Na druhou stranu však tiskové oddělení přišlo s pohotovým řešením. Protože prý jde o byt v Praze, kde lze předpokládat vyšší hodnotu nemovitosti, než je kupní cena, v případě, že by tržní cena dosáhla minimálně 2,9 milionu, by klient získat hypotéku mohl. A to dokonce s úrokovou sazbou 2,29 % a měsíční splátkou 10 395 korun – tedy v obou parametrech výhodnější než při návštěvě pobočky.

Také Fio banka si drží pověst levné banky, a tak je u ní hypotéka spojena jen s minimem dalších poplatků. Zdarma je vedení běžného i úvěrového účtu, mimořádná splátka úvěru až 20 procent ročně. Naopak co se slev týče, doplňkové služby lepší podmínky nezajistí. Slevu 0,4 procenta ze sazby lze získat pouze při refinancování od jiné banky.

Úroková sazba (na pobočce): 2,84 %

Měsíční splátka (20 let): 10 932 Kč

Pojištění schopnosti splácet: neovlivní výši úrokové sazby

Nejvýhodnější fixace: 3 roky*

Odhadovaná doba vyřízení: do 1 měsíce

Podmínky pro dosažení uvedené nabídky:

  • zřízení běžného účtu

Neběžné náklady:

  • nejsou

Další detaily:

  • pokud klient financuje nákup bytu alespoň z 30 % z vlastních zdrojů, nabízí Fio banka slevu z úrokové sazby 0,4 %
  • banka nenabízí pojištění schopnosti splácet

* k 15. 1. 2014

Sberbank CZ, a.s.

Ruská banka aktuálně nabízí hypotéky bez poplatků za vyřízení i správu úvěrového účtu.

Na návštěvu hypotečního poradce bez předchozího objednání nemůže klient Sberbank – banky, která do února 2013 působila na českém trhu pod značkou Volksbank CZ – příliš spoléhat. Recepční na pobočce nám s omluvou dala kontakty hned na dvě hypoteční specialistky, které se právě pohybovaly v terénu. Podařilo se nám sjednat schůzku na druhý den. Jen zpola uzavřená kancelářská kóje ve světlém prostoru vymalovaném v zelených barvách Sberbank, v níž jsme probírali detaily kalkulace, nevytvářela pocit dostatečného soukromí, malou útěchou před oznámením výsledné úrokové sazby 2,46 procenta byl alespoň nabídnutý nápoj. Stejně jako většina bank poskytujících hypoteční úvěry zvýhodňuje i Sberbank své klienty, kteří si k hypotéce zřídí pojištění schopnosti splácet a aktivně využívají konto, bez něhož není možné úvěr čerpat.

O poznání horší podmínky k modelovému příkladu zaslala ruská Sberbank e-mailem. Výsledná úroková sazba vystoupala až na 2,79 procenta při měsíční splátce 11 467 korun. Zároveň však mluvčí banky Radim Kovács upozornil na možnost delší, pětileté fixace, díky níž je možné získat výhodnější sazbu. Výsledek byl tedy nakonec prakticky stejný jako při návštěvě pobočky.

V současnosti cílí Sberbank na klienty akční nabídkou zaměřenou na všechny hypoteční úvěry a americké hypotéky. V jejím rámci banka – zatím bez časového omezení – nabízí poplatek jednu korunu za zpracování hypotečního úvěru a současně vedení úvěrového účtu k hypotéce zadarmo. Zároveň klientům umožňuje mimořádnou splátku do výše 10 procent z aktuální výše úvěru mimo fixaci, a to bez sankčního poplatku.

Úroková sazba (na pobočce): 2,46 %

Měsíční splátka (20 let): 10 592 Kč*

Pojištění schopnosti splácet: 395 Kč/měs.

Nejvýhodnější fixace: 5 let**

Odhadovaná doba vyřízení: do 14 dnů po dodání všech podkladů

Podmínky pro dosažení uvedené nabídky:

  • zřízení aktivního FÉR konta -0,4 %*** z výchozí sazby
  • pojištění schopnosti splácet -0,2 %

Neběžné náklady:

  • poplatek za zpracování úvěru 1 Kč

* s pojištěním schopnosti splácet 10 987 Kč

** k 16. 1. 2015, tříletá fixace zvyšuje úrokovou sazbu o 0,23 %

*** konto je zdarma, ale každý měsíc na něj musí přijít minimálně dvojnásobek měsíční splátky hypotečního úvěru a podmínkou jsou i tři odchozí platby

GE Money Bank a.s.

Žádost o hypotéku ve výši celé hodnoty nemovitosti v GE Money neuspěje, maximum je 80 % LTV.

Na schůzku s hypoteční specialistkou GE Money Bank – banky, která v Česku nabízí hypotéky od roku 2000 – se musíte objednat. Podařilo se nám to hned na druhý den; místo pobočky v ulici Na Příkopě, kde jsme na ni dostali kontakt, nás však čekala ve své prostorné kanceláři v horní části pražského Václavského náměstí. Během kalkulace jsme kromě nabídky pojištění schopnosti splácet, která nemá vliv na výši úrokové sazby, dostali i nesouvisející nabídku životního pojištění. Výsledná úroková sazba 2,54 % je podmíněna aktivním používáním účtu. Do její výše se však promítla i osobní sleva bankéřky.

Naopak bez osobní slevy už byl výsledek kalkulace modelového příkladu na webové kalkulačce GE Money Bank. Vyplynula z něj úroková sazba 2,74 procenta – tedy přesně o zmiňované dvě desetiny procentního bodu osobní slevy více. Vyšší v tomto případě byla i měsíční splátka, která činila 10 834 korun.

Výjimečná je GE Money Bank i v tom, že poskytuje hypotéky pouze do 80 procent odhadní ceny nemovitosti – drtivá většina konkurenčních finančních institucí neváhá půjčit i celou částku.

Na oplátku však banka nabízí jednu z nejširších škál bezplatných služeb. Zadarmo je u GE Money Bank zpracování úvěru, vedení úvěrového účtu, odhad nemovitosti ke schválení úvěru, vedení běžného účtu při měsíčním příjmu alespoň 7000 korun i možnost využití dílčích mimořádných splátek. Banka přitom umožňuje mimořádnou splátku až ve výši 25 procent z úvěru, přičemž nejdříve je splátka možná po roce splácení hypotéky a další se mohou opakovat každých šest měsíců.

Úroková sazba (na pobočce): 2,54 %

Měsíční splátka (20 let): 10 637 Kč

pojištění schopnosti splácet: 556 Kč/měs.*

Nejvýhodnější fixace: 3 nebo 5 let**

Odhadovaná doba vyřízení: běžně do 1 měsíce

Podmínky pro dosažení uvedené nabídky:

  • aktivní účet, na nějž přijde měsíčně minimálně 15 000 Kč

Neběžné náklady:

  • poplatek za čerpání 500 Kč***

Další detaily:

  • banka poskytuje hypoteční úvěry do 80 % odhadní ceny nemovitosti
  • do výše úroku se promítla i osobní sleva hypoteční specialistky -0,2 % z výchozí sazby

* nesnižuje úrokovou sazbu

** k 16. 1. 2015

*** banka nabízí zdarma až dva odhady ceny nemovitosti

Wüstenrot hypoteční banka a.s.

Kvůli hypotéce není třeba zakládat u Wüstenrotu účet. Hypotéka je navíc bez poplatků za vyřízení i správu.

Do stavební spořitelny Wüstenrot na pražském Josefově jsme vstoupili k oboustrannému překvapení uprostřed právě probíhajícího školení všech zaměstnanců. Hypoteční specialistka se s námi bleskově domluvila na termínu návštěvy za dva dny. Pobočka banky působila spíš jako otevřená kancelář v obytné zástavbě, ale protože v daný den nebyli v místnosti další zaměstnanci, mohli jsme bez rušení od okolních stolů přejít přímo k věci. Wüstenrot jako jedna z mála bank na českém trhu nenabízí pojištění schopnosti splácet, a tudíž ani jeho sjednáním nesnižuje úrokovou sazbu hypotéky. Na výhodnější úrok můžete dosáhnout uzavřením životní pojistky a rozhodnutím splácet úvěr po dobu 20 let, výjimečně i déle, banka však musí vyhodnotit, že máte dostatečné příjmy i na kratší dobu splácení. V našem případě bychom se tím dostali na sympatickou úrokovou sazbu 2,04 %.

Ta je ovšem výrazně nižší než v případě e-mailového dotazu. Na něj banka odpověděla nabídkou sazby 2,49 procenta a možnosti ji o 0,2 procentního bodu snížit při uzavření životního pojištění a pojištění stavby u Wüstenrotu. Na rozdíl od většiny ostatních bank nicméně Wüstenrot od klientů s hypotékou nepožaduje, aby si k ní převedli svůj „hlavní“ běžný účet. Od února chystá banka také speciální akci, v jejímž rámci slibuje snížit úrokové sazby u všech hypotečních úvěrů. Podle tiskového oddělení například u účelových hypoték na vlastní bydlení dosáhne snížení až 0,15, a u takzvané americké hypotéky dokonce 0,9 procentního bodu.

Co se poplatků týče, Wüstenrot si až do odvolání neúčtuje nic za vyřízení a poskytnutí úvěru ani za jeho správu.

Úroková sazba (na pobočce): 2,04 %

Měsíční splátka (20 let): 10 251 Kč

Pojištění schopnosti splácet: není

Nejvýhodnější fixace: 3 roky*

Odhadovaná doba vyřízení: do 1 měsíce

Podmínky pro dosažení uvedené nabídky:

  • sjednání životního pojištění -0,2 % z výchozí sazby

Neběžné náklady:

  • poplatek za zpracování a poskytnutí úvěru 2400 Kč**

Další detaily:

  • při 20letém splácení nabízí Wüstenrot zvýhodněnou úrokovou sazbu
  • banka nevyžaduje zřízení běžného účtu

* k 19. 1. 2015

** možnost odhadnout cenu nemovitosti z podkladů za sníženou cenu 1750 Kč

Raiffeisenbank a.s.

Hypotéka od Raiffeisenbank je bez poplatků, zato má poměrně přísné podmínky i tresty za jejich porušení.

K hypoteční bankéřce Raiffeisenbank jsme se dostali po telefonickém objednání. Recepční nás doprovodila ke stolu na vzdáleném konci místnosti plné kancelářských buněk s bankovními specialisty zabranými do práce. Komunikace v tichu velké kanceláře nebyla zrovna příjemná, hypoteční poradkyni však nechyběla odbornost. K cenové kalkulaci potřebovala hned několik údajů, které banka po podpisu zpracovává pro vlastní účely (adresa, povolání, dosažené vzdělání). Výslednou úrokovou sazbu pro náš případ spočítala na 2,59 procenta – podmínkou je však pojištění nemovitosti u spřízněné pojišťovny a aktivní využívání bezplatného účtu s přísnou sankcí v případě, že klient neprovede povinné tři debetní transakce nebo mu na něj nepřijde každý měsíc dostatek peněz – v takovém případě banka klienta „potrestá“ zvýšením úrokové sazby o 1,5 procentního bodu. Kromě poskytování hypotečních úvěrů Raiffeisenbank nabízí i konzultace při výběru nemovitosti, které se nám bankéřka snažila na konci schůzky zprostředkovat.

Nabídka vyjednaná bez návštěvy pobočky tentokrát dosáhla naprosto stejných parametrů, tedy úrokové sazby 2,59 procenta a měsíční splátky 10 686 korun.

Aktuálně banka nenabízí žádnou akci spojenou se slevami nebo dalšími výhodami. Banka s nimi chce přijít až na jaře v rámci pořádání už tradiční akce s názvem Hypodny.

Raiffeisenbank byla jednou z prvních finančních institucí, které u hypoték zrušily některé poplatky. Zdarma je jak poskytnutí a vyřízení hypotečního úvěru, tak vedení úvěrového účtu.

Úroková sazba (na pobočce): 2,59 %

Měsíční splátka (20 let): 10 686 Kč

Pojištění schopnosti splácet: není

Nejvýhodnější fixace: 3, 4, 5, 6 nebo 7 let*

Odhadovaná doba vyřízení: do 2 týdnů

Podmínky pro dosažení uvedené nabídky:

  • sleva za povinné pojištění nemovitosti přes pojišťovnu UNIQA -0,2 % z výchozí sazby
  • zřízení a používání** aktivního účtu zdarma -1 %

Neběžné náklady:

  • nejsou

Další detaily:

  • banka poskytuje hypoteční úvěry do 90 % odhadní ceny nemovitosti
  • možnost upravit výslednou úrokovou sazbu při nižší konkurenční nabídce o 0,3 až 0,4 %

* k 19. 1. 2015

* Kreditní obrat alespoň 15 000 Kč a alespoň tři debetní operace měsíčně. V případě nesplnění závazku do tří měsíců od podpisu smlouvy bude úroková sazba nenávratně zvýšena o 1,5 %!

Zdroj: Ekonom, 29.1.2015