Hypoteční expert radí: Hypotéka pro majitele firem

V dnešním seriálu "Hypoteční expert radí" se podíváme na to, jakým způsobem by měl o hypotéku zažádat majitel či spolumajitel společnosti. Bohužel majitel firmy nemá rozhodně "na růžích" ustláno, ve smyslu financování jeho soukromých bytových potřeb.

Jaké má tedy možnosti doložení svého příjmu majitel firmy?

  • 1) Zaměstnanecký poměr (se standardně vyplácenou mzdou) = je tedy sám sobě zaměstnancem ve svém vlastním s.r.o.
  • 2) Doložit rozdělený zisk společníka předmětné společnosti na základě rozhodnutí valné hromady
  • 3) Doložit, že pobírá pravidelnou odměnu člena statutárního orgánu právnické osoby

Za určitých podmínek banka akceptuje také:

  • 4) Příjem z obratu společnosti s.r.o.
  • 5) Provozní zisk společnosti s.r.o. (i se zahrnutím odpisů)

Nyní si pojďme si zjednodušeně představit všechny uvedené možnosti doložení příjmu.

Zaměstnanecký poměr - standardně vyplácená mzda

V případě zaměstnaneckého poměru budete dokládat potvrzení o vašem uvedeném příjmu - banka bude požadovat 6 výpisů z běžného účtu, na který je vaše mzda zasílána. Výpisy musí být doloženy v plném znění za celý kalendářní měsíc.

Občas se může vyskytnout i požadavek banky na doložení výpisu od zdravotní pojišťovny, případně od správy sociálního zabezpečení, za zmiňované období, ale to je dnes již skutečně výjimečné.

Rozdělený zisk společníka

V rovině obecné lze říci, že banky tento zisk akceptují za předpokladu, že je vyplácen pravidelně. Banky neakceptují rozdělený zisk společníka, pokud si tento zisk několik let nedělíte a pak si jej rozdělíte a vyplatíte vyjímečně z důvodu žádosti o hypteční úvěr. Banky skutečně vyžadují opakovatelnost tohoto příjmu, je tedy nutné, aby byl vyplacen alespoň 2x po sobě. Banka vám poté tento příjem ještě zdaní, výsledek vydělí dvanácti - tedy rozpočítá na jednotlivé měsíce.

Banky u tohoto příjmu přistupují již velmi individuálně a v metodických pokynech bank zjistíme, že u této položky mají banky vepsáno: "posouzení příjmu dle individuálního přístupu".

Pravidelná odměna členů statutárních orgánů

Ano, i tento příjem může za určitých podmínek banka akceptovat, ale opět i zde platí, že banky přistupují ke každému klientovi individuálně. Nicméně, vždy platí, že tento příjem musí být prokázán a vyplácen na Váš běžný osobní soukromý účet a odměna musí být vyplácena měsíčně, pravidelně a to většinou opět minimálně po dobu šesti měsíců. Existují i výjimky a není vždy pravidlem, že banky požadují min. 6-ti měsíční období vyplácení této odměny.

Příjem z obratu společnosti s.r.o.

Ano, tento příjem již některé banky uznávají a umí spočítat váš příjem pouze z obratu Vaší společnosti. Pro upřesnění se jedná o řádek č. 1 a řádek č. 4 z Výkazu zisků a ztrát (řádek Výkony a Tržby). Banka vám bude akceptovat maximálně 15 % z těchto uvedených čísel, samozřejmě děleno dvanácti.

Provozní zisk společnosti s.r.o.

Má vaše společnost z vaší podnikatelské činnosti nějaký zisk (je v "černých číslech"), tak nám banka bude tento zisk akceptovat jako váš příjem.

Již delší dobu na trhu existuje banka, která vám kromě provozního zisku (řádek č. 17 nebo řádek č. 30) přičte i odpisy (řádek č. 9 nebo řádek č. 18) k vašemu příjmu. Tedy ze součtu těchto řádků z Výkazu zisků a ztrát vám vzejde váš roční příjem. Váš měsíční příjem poté získáme jako roční příjem dělený dvanácti.

Pozor na vlastnické struktury a dodatečné podmínky při schvalování HÚ.

Pokud jste právě zjistili, že vaše příjmy jsou dostatečné pro vyřízení hypotečního úvěru, musím bohužel zmínit, že náš hypoteční svět není tak růžový, jak se může zdát. Bohužel platí to nepopulární, že čím komplikovanější obchodní případ a čím složitější je dokládání příjmu, tím horší klient získá podmínky financování vašeho záměru. Prostě a jednoduše, něco za něco. Je nutné počítat s tím, že pokud nedokládáte příjem standardní cestou (zaměstnanecký poměr), musíte počítat s mnohem vyšší úrokovou sazbou.

Je nutné se připravit i na to, že banky zajímá i struktura vlastnictví předmětné společnosti. Některé banky vám poskytnout úvěr pouze tehdy, pokud jste 100% vlastník společnosti. Další banka Vás bude nutit k tomu, aby všichni společníci ve společnosti museli žádat o hypotéku s Vámi (což je samozřejmě nereálný požadavek)a některé bankovní domy skutečně počítají dle poměrů vlastnické struktury. V případě, že vlastníte 50% předmětné společnosti, budou banky akceptovat provozní zisk společnosti pouze z 50%.

Abych nezapomněl, je nutné myslet i na výši HÚ k výši zástavy nemovitosti (tedy tzv. LTV). Maximální výše úvěru se pohybuje do 70% LTV, nicméně je možné dosáhnout až na 90% LTV (ale spíše je to výjimkou, než pravidlem).

Obecné informace

Pokud nemáme standardně dokládané příjmy ze zaměstnání nebo nemáme-li základ daně v dostatečné výši, připravme se na určité komplikace při hledání bankovního domu, který vám poskytne hypoteční úvěr. Nejčastější komplikace, které Vás mohou potkat si nyní shrneme :

  • Ne vždy se vám podaří dosáhnout výše HÚ se 100% LTV, většinou 70–90% LTV.
  • Počítejte s vyšší úrokovou mírou u hypotečního úvěru, a to o cca 0,5 – 1%, ale někdy i o 2% nad klasickou úrokovou sazbu.
  • Vzhledem k rozdílným metodikám výpočtu, se vám rozhodně vyplatí oslovit více bankovních domů. Stejná čísla v daňovém přiznání znamenají jiné výsledky u různých bank (připomeňme si výpočty různých bank při použití či nepoužití paušálu u OSVČ).
  • Banky po vás budou většinou vyžadovat bezdlužnost vůči finančnímu úřadu, někdy i vůči OSSZ. Bezdlužnost si mohou vyžádat i za Vaší společnost, tedy nejen za Vás, jako soukromou osobu ale i za vaší společnost.
  • Pro propočty vaší bonity budete určitě potřebovat 2 daňová přiznání zpětně, výkazy zisků a ztrát a rozvahy vašich společností.
  • Na výběr finanční instituce si rozhodně vezměte více času, než pokud byste byli zaměstnancem.
  • Při nestandardních případech či alternativním dokládání příjmů doporučuji tzv. předschválení úvěru či vyjádření banky o akceptaci vašich příjmů, abyste měli jistotu před podepsáním rezervační / kupní smlouvy.

Zdroj: hypoindex.cz