Hypoteční expert radí: Jak dokládá příjem OSVČ

V našem seriálu "Hypoteční expert radí" se podíváme dnes na to, jakým způsobem banky posuzují příjem podnikatelů pracující jako OSVČ při žádosti o hypoteční úvěr. V případě podnikatele se příjem dokládá standardně pomocí daňového přiznání a banku zajímá daňový základ uvedený ve zmíněném daňovém přiznání. Dále banku zajímá to, zda klient svoje náklady podnikání řeší tzv. výdajovým paušálem či dokládá náklady ve skutečné výši a v neposlední řadě banku zajímá i to, v jakém oboru klient podniká. Ano, i profese klienta rozhoduje o tom, jak a v jaké výši banka počítá příjem klienta.

Klient, který používá výdajové paušály, je do určité míry zvýhodněn oproti klientovi, který vede tkz. daňovou evidenci.

Podívejme se tedy na stanovení příjmu z daňového přiznání, na vzorec pro jeho výpočet:

Každá banka pro náš výpočet příjmu vychází z jiných řádků v daňovém přiznání. Je pravdou, že nejčastěji banky zajímá řádek 37 - dílčí základ daně z podnikatelské činnosti dle §7, ale můžeme se setkat i s výpočtem z řádku číslo 42 - základ daně a některé banky používají řádek 45 - základ daně po odečtení ztráty. Z daňového přiznaní je patrné, že 3 řádky a 3 různá čísla. Pro výpočet příjmu budeme pracovat s řádkem 37, tedy ze základu daně z příjmů z podnikání.

Nejdříve je nutné zjistit, zda klient používá výdajový paušál anebo tzv. daňovou evidenci a poté určíme příjem takto:

  • Daňový paušál:
    řádek č. 37 (nebo 42 či 45) mínus řádek č. 74 (daň po uplatnění slevy) děleno 12 (měsíci) = čistý měsíční příjem klienta
  • Daňová evidence:
    řádek č. 37 (nebo 42 či 45) mínus řádek č. 74 (daň po uplatnění slevy) mínus odvody sociálního pojištění mínus odvody zdravotního pojištění děleno 12 (měsíci) = čistý měsíční příjem klienta

Příklad výpočtu

Vezměme si daňové přiznání a ve zmíněných řádcích (37, 42 či 45) nám účetní spočítal základ daně ve výši 480.000,– Kč, daň např. 47.160,– Kč a odvody na sociálním a zdravotním pojištění 102.481,– Kč.

  • Náklady paušálem: 480.000,– Kč mínus 47.160,– Kč / 12 = 36.070,– Kč je čistý příjem klienta
  • Daňová evidence: 480.000,– Kč mínus 47.160,– Kč mínus 102.481,– Kč / 12 = 27.530,– Kč je čistý příjem klienta

Proč tomu tak je? Daňový paušál totiž v zákoně obsahuje krom nákladů na podnikání i odvody sociálního a zdravotního pojištění. Počítáme-li příjem z daňového přiznání, kde OSVČ používá paušál, máme odvody již zahrnuty v nákladech, a proto se nemohou znovu odečítat.

Musím upozornit, že většina bankovních domů dodržuje tento výpočet a toto rozdělení OSVČ a počítá příjem rozdílně, zda náklady klient počítá paušálem nebo používá skutečné náklady. Nicméně neplatí toto pro všechny banky a minimálně jeden z hlavních poskytovatelů hypotečních úvěrů vůbec nerozeznává OSVČ podle toho, zda používají paušální výdaje či daňovou evidenci.

Jste-li OSVČ a žádáte-li o HÚ, je dobré se vaší banky zeptat, jakým způsobem vám počítá příjem z daňového přiznání. Protože existují i další možné výpočty příjmů klienta, který je OSVČ. Kromě výše uvedeného zvýhodnění klientů uplatňujících výdaje procentem z příjmů (paušálem), existuje i další možné zvýhodnění pro klienty, kteří dokládají náklady paušálem, a to podle profese podnikání. Pokud tedy neuspějete u své domácí banky, můžete pouze díky změně propočtu příjmu z vašeho daňového přiznání uspět naprosto bez komplikací u konkurenční banky.

Uveďme pro názornost některé vybrané profese, u kterých se týká změna paušálu. Banka totiž umí i přesto, že používáte paušál např. 60% změnit na 40%. Tímto krokem zvýší váš daňový základ a tím i váš příjem.

Kategorie Paušály Upravené paušály
18 - Tisk a rozmnožování nahraných nosičů 60% 40%
33 - Opravy a instalace strojů a zařízení 80% 60%
43 - Specializované stavební činnosti 80% 60%
55 - Ubytování 80% 60%
56 - Stravování a pohostinství 80% 60%
62 - Činnosti v oblasti informačních technologií 60% 50%
64 - Finanční zprostředkování, kromě pojišťovnictví a penzijního financování 60% 40%
66 - Ostatní finanční činnosti 60% 40% 60% 40%
68 - Činnosti v oblasti nemovitostí 60% 50%
69 - Právní a účetnické činnosti 40% 30%
70 - Činnosti vedení podniků; poradenství v oblasti řízení 60% 40%
73 - Reklama a průzkum trhu 60% 40%
74 - Ostatní profesní, vědecké a technické činnosti 60% 40%
85 - Vzdělávání 60% 55%
95 - Opravy počítačů a výrobků pro osobní potřebu a převážně pro domácnost 80% 60%

Pozn.: Jedná se pouze o výtah z možných profesí. Úplný seznam a rozdělení mohu dodat na vyžádání.

Je vidět, že OSVČ to nemají zrovna jednoduché, pokud máme na mysli doložení příjmu. A to jsme bohužel ještě nezmínili o podmínkách banky, že některé požaduji šesti měsíční historii podnikání, jiné roční, další i 2 roky. Jedna banka požaduje jedno daňové přiznání, jiná banka 2daňové přiznání. No upřímně, není to zrovna jednoduchá najít to správné řešení pro OSVČ.

Tip na článek:
První díl našeho seriálu s názvem Hypoteční expert radí: Co se řeší při vyřízení hypotéky.

 

Podnikateli OSVČ tedy nezbývá nic jiného, než se skutečně obrnit trpělivostí a běhat po bankách. Jako hypoteční expert vám mohu dát 2 rady:

  • 1) Okopírujte si 2 daňová přiznání a zaskočte na pobočky bank, aby vám sdělili, jaký máte příjem dle Vašeho daňového přiznání a na jakou hypotéku, resp. její výši dosáhnete. Nicméně, pozor na všechna "ale" i na skryté poplatky.
  • 2) Oslovte hypotečního makléře, který by vám předloží propočty všech bank a usnadní Vám výběr banky v co nejkratším čase.