Jak pomocí hypotéky bohatnout

Někdy na jaře, během krásného květnového víkendu, se dva kamarádi Honza Bohatý a Jirka Novák náhodou potkali. Delší dobu se neviděli, a tak se dali do řeči. Jak si tak povídali a všem možném, řeč přišla i na jejich nejbližší plány. Byli překvapeni, jak jsou plány podobné, oba dva si chtějí pořídit vlastní byt a dokonce i představu o ceně mají velmi podobnou, uvažují cca kolem 2 mil. Kč. Nicméně, vůbec se neshodli na tom, jak budou předmětnou koupi bytu financovat. Oba mají našetřeno asi 600.000 Kč,

Jirka Novák má strach z velkých dluhů, nejlepší je podle něj nemít žádné, a proto chce všechny své naspořené prostředky použít na financování uvedeného bytu a na zbytek si vezme hypotéku. A aby měl klidné spaní, rád by se hypotéky co nejdříve zbavil.  Ze svých příjmů je schopný splácet i relativně velkou splátku a proto uvažuje o hypotéce ze splatností 15 let s měsíční splátkou 8.938 Kč (při úrokové sazbě 1.89% p.a.).

 

Honza Bohatý uvažuje trošku jinak. Chce využít co nejvyšší hypotéku, na co nejdelší dobu.  Nejvhodnější se mu jeví možnost financovat 90% ceny bytu hypotékou ze splatností 30 let a zbytek ceny, tedy 200 tis. Kč z kupní ceny doplatit ze svých úspor. Úroková sazba tak bude také 1.89% p.a. Měsíčně bude platit 6.555 Kč. Zbývajících 400 tis. Kč použije na jednorázovou investici a navíc bude ještě měsíčně spořit 2.383 Kč.

 

Jirka i Honza tak hypotéka zatíží úplně stejně, oba měsíčně vydají 8.938 Kč. Pojďme se teď podívat, jak bude situace vypadat po 15 letech:

Jirka Novák

Jirka Novák bude mít po 15 letech hypotéku zcela splacenou, za dobu 15 let zaplatil na úrocích cca 208.909 Kč a celkem zaplatil za hypotéku 1.608.809 Kč, samozřejmě za předpokladu, že po celou dobu splácení hypotečního úvěru počítáme ze stejnou úrokovou sazbou 1.89% p.a. 

 

 jirka hypo

Obr.1: Průběh hypotečního úvěru Jirky Nováka.  Jirka má nulu na straně dluhů, ale také nulu na straně investic.

Honza Bohatý

Honza Bohatý splatí za 15 let pouze malou část své hypotéky, splatí celkem 773.371 Kč a bude mít stále dluh ve výši 1.026.629 Kč (za stejných předpokladů, jako u hypotéky Jirky Nováka). Honzovi to vadit ale nebude, protože bude mít dostatek prostředků ve svých investicích. K jeho 400 tis., které nepoužil na koupi bytu, měsíčně přidával v pravidelné investici 2.383 Kč.

Nakonec má po 15 letech v investicích přes 1 229 513 Kč (při průměrném výnosu 5% ročně, vyvážená investiční strategie), při výnosu 7 % ročně je výše přepokládané investice dokonce ve výši 1.471.078 Kč.

Pro investiční horizont 10 let a více se doporučuje zvolit dynamická investiční strategie a lze očekávat i vyšší výnos z naší investice (průměrný výnos 7% u dynamické investiční strategie není ničím zvláštním). Kdyby Honza chtěl, může hypotéku také doplatit po 15 letech a bude stejně jako Jirka Novák bez dluhů.

Navíc mu po splacení hypotéky po 15 letech zůstane rozdíl téměř 202.884 Kč v investicích (při zhodnocení 5% p.a.) a 444.449 Kč (při zhodnocení 7% p.a.)

 

 honza hypo

Obr. 2: Průběh hypotečního úvěru Honzy Bohatého.

 

jrka honza hypo

Obr. 3: Průběh hypotečního úvěru a investic Honzy Bohatého

Honza Bohatý využil hypotéku ve svůj prospěch a na rozdíl od Jirky Nováka mu dobrý dluh pomohl bohatnout. Tento příběh, i když je vymyšlený, se však ve skutečnosti stává každý den ve mnoho a mnoha rodináchPokud tedy uvažujete o tom, že bydlení profinancujete z vlastních úspor, zamyslete se nad skutečnými důvody, proč to tak chcete udělat. Pokud chcete pomocí vlastních prostředků dosáhnout na lepší úrokovou sazbu, je to určitě dobře, pokud se jen bojíte dluhu, pak za Váš rozum hovoří Váš strach.

 

Důležité je také uvědomit si, jak velká finanční rezerva Vám při splácení hypotéky zůstane. Není dobré jít do hypotéky úplně bez rezerv. Obvykle doporučuji svým klientům, aby měli finanční rezervy ve výši minimálně 6 měsíčních splátek pravidelných výdajů. Přijít dnes o práci není výjimkou a najít novou může chvíli trvat. Můžete také onemocnět nebo mít vážný úraz a je tedy dobré myslet o na dobré rizikové životní pojištění.